Kredyt hipoteczny – najczęściej zadawane pytania

Dla większości z Polaków marzenia dotyczące budowy własnego domu wiążą się z decyzją o zawarciu umowy kredytowej. Ponieważ kredyt hipoteczny wiąże się ze spłatą rat najczęściej przez kilkanaście lat, warto uzyskać jak najwięcej informacji jeszcze przed podpisaniem umowy z bankiem.

Poniżej zestawiliśmy pytania najczęściej zadawane doradcom.

 

1. Zaświadczenie o zarobkach – jak długo jest ważne?

 

Dokument potwierdzający nasze dochody ważny jest zazwyczaj do 30 dni od daty jego wystawienia. Zaświadczenie o zarobkach wydawane jest najczęściej na drukach banku lub instytucji pośredniczącej.

 

2. Mam umowę na czas określony, czy otrzymam kredyt hipoteczny?

 

Bez względu na to czy ma się umowę na czas określony lub nieokreślony, każdy może starać się o kredyt hipoteczny. Istotne znaczenie dla banku będzie jednak, aby umowa nie kończyła się w krótkim czasie po podpisaniu umowy kredytowej – zależnie od banku są to różne okresy czasowe. Zdarza się, że bank prosi o przedłużenie umowy z pracodawcą lub dostarczenie zaświadczenia od pracodawcy, iż dany pracownik takie przedłużenie umowy otrzyma.

Inaczej wygląda temat umów na okres próbny – te dla banków nie stanowią żadnego zabezpieczenia.

 

3. Czy mogę wziąć kredyt hipoteczny z osobą spoza rodziny?

 

O wspólny kredyt hipoteczny mogą starać się osoby ze sobą niespokrewnione i nie będące
w związku małżeńskim. Taka sytuacja może mieć jednak dla banku znaczenie przy obliczaniu zdolności kredytowej. Zdarzają się sytuacje w których bank zwiększa koszty utrzymania, tak jakby do umowy kredytowej przystępowały dwa niezależne gospodarstwa domowe.

 

4. Płacę kredyt gotówkowy, czy mogę starać się o kredyt hipoteczny?

 

Jak najbardziej – bank przy obliczaniu zdolności kredytowej uwzględnia nie tylko dochody kredytobiorcy, ale również jego comiesięczne zobowiązania.

Wpływ na decyzję dotyczącą udzielenia kredytu hipotecznego ma natomiast fakt, czy obecnie posiadany kredyt spłacany jest terminowo, oraz jaka jest wysokość raty. Jeśli dochody kredytobiorcy są na odpowiednim dla banku poziomie, to zazwyczaj przyznanie kolejnego kredytu nie stanowi problemu.

 

5. Poręczyłem kredyt koledze, czy to utrudni mi uzyskanie kredytu hipotecznego?

 

Dla każdego kredytobiorcy wnioski są rozpatrywane indywidualnie. Przy obliczaniu zdolności kredytowej bank na pewno weźmie pod uwagę wysokość rat poręczonego kredytu oraz terminowość ich spłat. Zależnie od dochodu kredytobiorcy, bank może udzielić kredytu hipotecznego nawet gdy jest się poręczycielem innego kredytu.

 

6. Czy otrzymywanie bonusów, premii lub nagród może podwyższyć moją zdolność kredytową?

 

Jeżeli wszelkie dodatki do pensji mają charakter regularny i są gwarantowane w umowie o pracę, uwzględniane są one przy obliczaniu zdolności kredytowej.

Jeśli natomiast premie mają charakter uznaniowy, bank może uwzględnić jedynie część tej kwoty.

 

 

7. Otrzymuję wynagrodzenie do ręki, nie na konto – czy mogę starać się o kredyt hipoteczny?

 

W przypadku takich sytuacji, bank może wymagać dodatkowych dokumentów, jednak nie powinno to być przeszkodą w uzyskaniu kredytu. Najczęściej należy dostarczyć zaświadczenie o dochodach z urzędu skarbowego za ostatni rok podatkowy i/lub zaświadczenia z ZUS o odprowadzanych składkach.

 

8. Czy dom lub mieszkanie rodziców może być zabezpieczeniem umowy kredytowej?

 

Tak, nieruchomości rodziców mogą stanowić zabezpieczenie dla banku. Zdarza się nawet, że banki przyjmują zabezpieczenie na nieruchomościach od osób niespokrewnionych. Ponieważ ustanowienie hipoteki na nieruchomości musi nastąpić przez właściciela, rodzice lub osoby niespokrewnione będą musieli wyrazić zgodę na obciążenie nieruchomości hipoteką.

 

9. Czy jeśli na nieruchomości wpisana jest hipoteka, może ona stanowić zabezpieczenie dla banku?

 

Zdarzają się sytuacje, w których bank udziela kredytu przyjmując zabezpieczenie nieruchomości na której wpisana jest już hipoteka, jednak w większości przypadków bank wymaga wpisania swojej hipoteki na pierwszym miejscu w dziale IV księgi wieczystej.

 

10. Czy jeśli moje mieszkanie lub dom nie posiada księgi wieczystej, mogę starać się o kredyt hipoteczny?

 

Banki udzielają kredytów również w takich sytuacjach, jednak konieczne jest złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości.

Bardzo często to bank w imieniu kredytobiorcy organizuje większość procedur związanych z uzyskaniem księgi wieczystej.

Rozwiązaniem może być też zabezpieczenie kredytu inną nieruchomością lub działką o wartości zbliżonej do mieszkania, które klient zamierza kupić.

 

11. Czy dla jednego kredytu hipotecznego zabezpieczeniem mogą być dwie nieruchomości?

 

W takich sytuacjach bank wpisuje hipotekę łączną na wszystkich nieruchomościach które kredytobiorca przedstawia jako zabezpieczenie.

W niektórych bankach dodatkowe zabezpieczenie pozwala na uzyskanie obniżonego oprocentowania kredytu hipotecznego.

Należy jednak się zastanowić, czy warto ryzykować obciążenie hipoteką na całym swoim majątku.

 

12. Czy nieruchomość w złym stanie technicznym może być zabezpieczeniem dla banku?

 

Banki w większości przypadków nie przyjmują takiego zabezpieczenia. Jeśli kredytobiorca otrzyma zgodę na takie zabezpieczenie, zapewne bank będzie wymagał przeznaczenia części kredytu na poprawę stanu technicznego nieruchomości. Wypłata kredytu następuje wówczas w transzach: najpierw wypłacana jest kwota na zakup nieruchomości, a następnie na jej remont.

Jeśli nieruchomość należy już do kredytobiorcy i ma stanowić np. zabezpieczenie pożyczki hipotecznej, wówczas bank wypłaci najpierw środki na remont, a po jego zakończeniu pozostałą kwotę.

 

13. Czy trzeba ubezpieczyć nieruchomość będącą zabezpieczeniem kredytu hipotecznego?

 

Na dzień dzisiejszy wszystkie banki wymagają ubezpieczenia nieruchomości, będącej zabezpieczeniem kredytu, od ognia i innych zdarzeń losowych.

Warto jednak wykupić taką polisę bez pośrednictwa banku – jest ona zazwyczaj znacznie tańsza. Z bankiem należy natomiast ustalić kwotę zabezpieczenia oraz cesję ubezpieczenia.

 

14. Co to jest ubezpieczenie pomostowe?

 

Do czasu ustanowienia hipoteki bank wymaga dodatkowego zabezpieczenia w formie ubezpieczenia pomostowego. Dzieje się tak, gdy wypłata kredytu realizowana jest przed ustanowieniem zabezpieczenia hipotecznego, czyli prawie zawsze.

Niektóre banki przyjmują zabezpieczenie w formie podwyższonego oprocentowania do momentu uzyskania wpisu do ksiąg wieczystych, a po jego uzyskaniu zwracają nadpłaconą kwotę.

 

15. Kiedy dostanę harmonogram spłaty kredytu?

 

Harmonogram spłaty kredytu hipotecznego jest dostępny po uruchomieniu kredytu lub po wypłaceniu pierwszej transzy. Zwyczajowo harmonogram przesyłany jest na adres korespondencyjny kredytobiorcy, w terminie 7 dni od uruchomienia kredytu.